01Compset
Contra quién compites de verdad
Tu set competitivo construido y puntuado, hotel a hotel: categoría, posicionamiento y distancia al activo. No una lista — un comparable defendible.
Comp set puntuado · benchmark
↗
Lee el mercado —comparables, reputación y demanda— y valora cualquier hotel para comprar, vender o alquilar: flujos descontados, IRR y triple método alineado con RICS. En minutos, no en semanas. Con un número que aguanta delante de tu comité, tu banco o la otra parte de la mesa.
Analizar un hotel con rigor lleva semanas y un analista dedicado, y en cada operación se empieza casi de cero. Cribar diez a la vez es inviable — así que las buenas oportunidades vuelan antes de tener el número.
Para cuando el modelo está listo, la oportunidad puede haber volado. Cribar diez hoteles es inviable con hojas de cálculo manuales.
Un solo método y supuestos enterrados en celdas. Ante un comité o un banco, un número sin triangular ni estresar no se sostiene.
Ocupación inflada, renta inviable, capex insuficiente. Los supuestos peligrosos no avisan: aparecen cuando ya has firmado.
El precio es una opinión. El valor, un cálculo.
— El principio que gobierna cada valoración.
El research que lleva días —comparables, reputación y mercado— resuelto en minutos, con cada dato citado y trazable. La base sobre la que se decide un precio que aguanta.
Tu set competitivo construido y puntuado, hotel a hotel: categoría, posicionamiento y distancia al activo. No una lista — un comparable defendible.
Notas y volumen de reseñas del activo y de su comp set, en vivo. La señal de demanda que el P&L no te cuenta.
Demanda, estacionalidad y atractivo del destino, más el mix de habitaciones del activo — cada dato con su nivel de confianza.
Sea cual sea tu posición en la mesa, la herramienta te entrega el número que necesitas para moverte con seguridad.
Compara el valor que genera el activo (GAV por flujos descontados) con el precio pedido. Te dice el margen de seguridad, la rentabilidad esperada y si conviene avanzar.
Triangula el precio de salida con tres métodos —flujos, capitalización del NOI y precio por habitación— para fijar una cifra defendible ante el comprador y su tasador.
Calcula la renta soportable a partir del EBITDAR y el margen que necesita el operador. Avisa si la renta de contrato es inviable antes de comprometerte.
Habitaciones, categoría, ciudad, precio y supuestos. Sube el P&L (PDF o Excel) y se extraen las cifras con su fuente para que las revises; si no lo tienes, partimos de supuestos de mercado razonados.
Cuenta de resultados completa estilo USALI con curva de estabilización realista: el hotel no rinde al máximo el año uno.
Flujos descontados, capitalización del NOI estabilizado y comparables de precio por habitación. Tres ángulos, un número que resiste.
Base, pesimista y optimista, más matrices de sensibilidad. Ves el rango, no solo el punto.
IRR apalancado · DSCR · LTVDetecta supuestos peligrosos y emite un dictamen claro: avanzar, negociar o descartar — con checklist alineado con RICS detrás.
Cada cifra es trazable hasta el supuesto que la genera. Esto es lo que calcula por debajo:
Lectura de mercado —comp set puntuado, reputación en vivo y demanda del destino— y, sobre ella: proyección USALI a 10 años · DCF con valor de salida (GAV y €/habitación) · IRR apalancado y desapalancado con cuadro de deuda real, DSCR y equity · renta soportable y test de arrendamiento · benchmark MPI / ARI / RGI · checklist alineado con RICS y alertas de underwriting por severidad.
Supuestos y rangos calibrados con información pública y contrastable del sector, siempre con su fuente identificada en el expediente.
Cribar diez hoteles a mano es inviable; dejar pasar el bueno, caro. Waomi existe para que ni el tiempo ni ese 5% se te escapen.
Criba más oportunidades en menos tiempo y lleva a comité un número triangulado y estresado, no una corazonada.
Estandariza el underwriting de toda tu pipeline con la misma disciplina, sin depender de un único analista.
Defiende un precio de salida ante la otra parte y resuelve el dilema comprar vs. alquilar con la renta soportable en la mano.
Agenda una conversación de 20 minutos. Sin presentación enlatada: hablamos de tu próxima operación y de cómo valorarla con disciplina institucional.