Valora cualquier hotel —para comprar, vender o alquilar— con flujos descontados, IRR, triple método y estándar RICS. En minutos, no en semanas. Con un número que aguanta delante de tu comité, tu banco o la otra parte de la mesa.
Analizar un hotel bien lleva semanas, exige un analista caro y termina en un único número frágil. Y cuando llega la oportunidad siguiente, hay que empezar de cero.
Para cuando el modelo está listo, la oportunidad puede haber volado. Cribar diez hoteles es inviable con hojas de cálculo manuales.
Un solo método y supuestos enterrados en celdas. Ante un comité o un banco, un número sin triangular ni estresar no se sostiene.
Ocupación inflada, renta inviable, capex insuficiente. Los supuestos peligrosos no avisan: aparecen cuando ya has firmado.
El precio es una opinión. El valor, un cálculo.
— El principio que gobierna cada valoración.
Sea cual sea tu posición en la mesa, la herramienta te entrega el número que necesitas para moverte con seguridad.
Compara el valor que genera el activo (GAV por flujos descontados) con el precio pedido. Te dice el margen de seguridad, la rentabilidad esperada y si conviene avanzar.
Triangula el precio de salida con tres métodos —flujos, capitalización del NOI y precio por habitación— para fijar una cifra defendible ante el comprador y su tasador.
Calcula la renta soportable a partir del EBITDAR y el margen que necesita el operador. Avisa si la renta de contrato es inviable antes de comprometerte.
Habitaciones, categoría, ciudad, precio y supuestos. Si tienes el P&L histórico, mejor; si no, partimos de supuestos de mercado razonados.
Cuenta de resultados completa estilo USALI con curva de estabilización realista: el hotel no rinde al máximo el año uno.
Flujos descontados, capitalización del NOI estabilizado y comparables de precio por habitación. Tres ángulos, un número que resiste.
Base, pesimista y optimista, más matrices de sensibilidad. Ves el rango, no solo el punto.
IRR apalancado · DSCR · LTVDetecta supuestos peligrosos y emite un dictamen claro: avanzar, negociar o descartar — con checklist RICS detrás.
Cada cifra es trazable hasta el supuesto que la genera. Esto es lo que calcula por debajo:
Habitaciones, F&B y otros ingresos; gastos departamentales desglosados; overheads, fees, EBITDAR, EBITDA y NOI.
Descuento de flujos libres más valor terminal por yield de salida, neto de costes de venta. Resultado: GAV y €/habitación.
Cuadro de amortización de deuda real con LTV, tipo, carencia y comisiones. Cálculo de DSCR y de equity necesario.
Cuánta renta resiste el negocio según el margen objetivo del operador, y alerta si la renta de contrato la supera.
Compset puntuado por distancia, posicionamiento, segmento, escala y precio, con índices de cuota frente a la competencia.
Base de valor, fecha, independencia y sensibilidad documentadas; alertas de underwriting por severidad sobre cada supuesto de riesgo.
En una compra de 18 M€, equivocarte un 5% son 900.000 €. Waomi existe para que ese número no se te escape.
Fuentes: Colliers / CBRE (España), Savills (Europa), CBRE Global Hotel Capital Flows (mundo) · 2024.
Criba más oportunidades en menos tiempo y lleva a comité un número triangulado y estresado, no una corazonada.
Estandariza el underwriting de toda tu pipeline con la misma disciplina, sin depender de un único analista.
Defiende un precio de salida ante la otra parte y resuelve el dilema comprar vs. alquilar con la renta soportable en la mano.
Agenda una conversación de 20 minutos. Sin presentación enlatada: hablamos de tu próxima operación y de cómo valorarla con disciplina institucional.